2025年以来，楼市新政未停歇，近期政策“高发地”集中于公积金。
近期，天津、哈尔滨、青岛、兰州、成都、大连等多地，密集出台公积金新政，集中于降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、延长还款期限、试点“直付房租”、支持代际互助、支持灵活就业人员权益等方面。
过去一年，是公积金政策出台的“大年”，据中指研究院不完全统计，2024年全国陆续发布公积金优化政策超430条；截至2025年2月中旬，各地公积金优化政策已超20条。目前，出台新政的城市数量还在增多。
那么，当前密集的公积金新政，将对后续楼市产生何种影响？
公积金政策有这些变化
据第一财经记者梳理，近期多地出台的公积金新政，主要集中于这些方面。
一是，优化公积金购房的相关政策，比如降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、延长贷款到期日、优化首套房认定标准、允许跨城贷款等方面。
比如，据“天津发布”2月25日消息，天津市住房公积金管理中心近日发文提到，拟将第二套住房个人住房公积金贷款最低首付款比例，由30%调整为20%。
2月24日，哈尔滨市住房公积金管委会发布消息显示，哈尔滨拟于近期对“二套房住房公积金贷款30%”的最低首付款比例进行调整。
大连方面也表示，拟调整个人住房公积金贷款首付款比例，办理首套房及二套房贷款的，最低首付款比例为20%，同时拟提高硕士研究生最高贷款额度等。
2月21日，青岛市住房公积金管理中心发文，提出五项可上浮公积金贷款额度的情形，包括购买青岛市商品房现房、灵活就业人员连续正常缴存满2年等。
贷款期限方面，成都日前表示，住房公积金贷款期限最长为30年，贷款到期日规定男性不超过68周岁，女性不超过63周岁，或不超过法定退休时间后5年。
第二大政策方向关乎租房，有城市推行或试点了公积金“直付房租”政策。
日前，北京住房公积金管理中心（公积金中心）宣布启动“提取住房公积金直付房租”业务试点工作，旨在通过创新业务模式，支持住房公积金缴存人租赁住房，满足人民群众对美好生活的居住需求。
“直付房租”，是指公积金中心根据承租人的授权和申请，按月将承租人可以提取的公积金，从公积金账户直接划转至租赁合同中约定的收款账户，用于支付房租。
据悉，不同于之前承租人自行交付房租后、再提取公积金的模式，新模式实现了承租人直接使用公积金余额支付租金，租房的便捷程度可进一步提升。
2月26日，贝壳官方账号发文表示，贝壳找房旗下公司北京信富住房租赁有限公司，成为公积金“直付房租”业务首批试点企业之一，也是唯一一家非公企业。
具体而言，满足要求的承租人，可通过贝壳跳转至“北京公积金”APP，实现公积金“直付房租”。通过贝壳办理“直付房租”的承租人，还可享受服务费8.5折优惠。
除了付房租，公积金还可以拿来付物业费。年初六盘水发文称，缴存人可按年提取住房公积金，用于支付自住住房物业服务费，日前其首笔业务已成功办理。
第三大政策方向，则集中于公积金的资金管理、缴存和提取政策等方面。
比如，日前，莆田市优化公积金提取政策，阶段性支持省内购房提取代际互助。2025年1月1日至2025年12月31日期间，在福建省内购买自住住房且符合购房提取条件的，购房人的父母、子女可申请提取住房公积金支持购房人购房。
绍兴也出台新政表示，进一步优化住房公积金提取使用条件，子女可为父母提供购房资金支持，父母也可为子女还贷提供帮助。家庭成员之间可以更灵活地共享住房公积金资源，增强家庭内部资金调用的灵活性和互助能力。
此外，今年宜昌启动了灵活就业人员参加住房公积金制度试点，相关人员可以选择按月缴存模式，还可以根据需求选择机动缴存模式。在天津、甘肃兰州等地，个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，也已纳入住房公积金缴存范围，可享受“商转公”等权益。
楼市“小阳春”行情有望兑现
不管是利用公积金贷款购房，还是租房、付物业费，近期各地公积金政策的调整，都着眼于提升居民买房、租房的便利度，减轻政策条款的复杂性。
那么，对楼市而言，公积金政策的调整对市场有何影响？对此，易居研究院表示，相关政策将对市场有多方面作用，整体影响十分积极。
一是，可有效发挥住房公积金制度的保障作用。提高贷款额度、降低首付比例、落实代际互助等政策，都意在发挥好公积金保障作用的导向，进而支持缴存职工的合理购房需求或其他住房消费需求。
二是，全方位用足用好公积金资源。典型如“省内购房提取代际互助”的做法，可以更好地盘活存量公积金资金。对灵活就业人员公积金缴纳的支持，也有助于更好做大公积金资金池，促进了公积金保障功能的发挥。
“部分城市的优惠政策允许叠加使用，有助于放大公积金政策效应，为房地产市场止跌回稳提供更大支持。”该机构表示，“商转公”的模式优化，也有助于回应购房者对商贷利率成本过高的意见，促进存量房贷领域风险的化解。
此外，当前的公积金政策多与绿色建筑等挂钩，有助于鼓励房企积极向该标准靠拢，促进了房企和行业转型升级，也与当前的好房子建设标准相吻合。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，自2024年926政策落地之后，公积金政策优化力度出现较明显提升。2025年全国住建工作会议中也指出，“有效发挥住房公积金支持作用”，这表明公积金政策优化，将是2025年各地政策的重要抓手。
“多地贷款额度上限大幅提升等新政，能较大幅度降低符合条件的购房者置业成本，对于市场活跃度的提振有着积极作用。”陈文静表示。
目前，楼市“止跌回稳”的趋势正逐渐形成，全国房价跌幅持续收窄。
国金证券表示，1月一线城市新房价格环比上涨0.1%，已连续两个月上涨；二线城市新房价格环比上涨 0.1%，时隔 19 个月重回环比上涨区间。二手住宅价格方面，一线城市二手住宅价格环比已连续四个月上涨。
该机构表示，春节后重点城市二手房的带看量快速上涨，北京、上海节后第二周环比增幅超过100%。当下带看量激增，意味着潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。
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孙梦凡
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